Czy rynek gospodarki nieruchomościami jest innowacyjny czy zachowawczy? Jakiej wiedzy potrzeba i wdrożenia jakich rozwiązań, by mówić o innowacyjności tego sektora gospodarki? – to pytania, na które próbowali odpowiedzieć wykładowcy i uczestnicy IX Forum, które odbyło się w Warszawie 10 października.

Forum zainaugurował prof. dr hab. Marek Bryx ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie wykładem o sytuacji i tendencjach na rynku nieruchomości. – Rynek nieruchomości – to jego otoczenie społeczne, prawne, gospodarcze i polityczne, z podsystemami: obrotu nieruchomościami, inwestowania w nieruchomości, ich finansowania i zarządzania nimi – mówił podczas inauguracji prof. Marek Bryx. A podkreślając odmienność zarządzania nieruchomościami od pozostałych segmentów tego rynku, zwrócił uwagę na inne cele, relacje, zadania i narzędzia, którymi posługują się osoby zajmujące się gospodarką nieruchomościami. Mówiąc o ryzykach, najszerzej oddziaływujących na cały ten rynek i powiązanych ze sobą, zwrócił uwagę na zmiany w prawie cywilnym, handlowym, rzeczowym, podatkowym, szczególnie dotyczącym praw własności, ksiąg wieczystych, hipoteki, a także na zmiany społeczne, w tym systemu wartości, oczekiwań i dążeń poszczególnych grup społecznych. 

– Ryzyka występujące w otoczeniu są powiązane. Jeśli mówimy o ryzyku politycznym, mamy na myśli prawo, które kreują politycy i zmieniają relacje społeczne, powodując konsekwencje ekonomiczne – tłumaczył prof. Bryx. 

Nie tylko otoczenie prawne czy polityczne może nieść ryzyka. Może ono również tkwić w samych decyzjach zarządców, jeśli tworzą nieprawidłowe plany zarządzania nieruchomością, popełniają błędy w umowach, nie zauważają potrzeby zmiany przeznaczenia nieruchomości czy też przestają troszczyć się o najemców. 

Ważnym elementem gospodarki nieruchomościami jest obecnie zarządzanie otoczeniem nieruchomości i przestrzenią publiczną. Marek Bryx podkreślił, że przestrzeń publiczną, sprzyjającą budowaniu więzi społecznych, tożsamości powinni tworzyć właśnie zarządcy – odpowiedzialni nie tylko za utrzymanie pryncypiów, ale i za wprowadzanie nowości. 

Konkludując, prof. Marek Bryx dodał: – Żeby mówić o efektywnym zarządzaniu nieruchomościami, potrzebny jest m.in. lider, zaangażowanie pracowników, ale także śledzenie sytuacji na rynku i reagowanie na nie, a to wymaga stosownej wiedzy, której posiadanie ułatwia przygotowanie projektu analitycznego nieruchomości, projektu, który – poza jej charakterystyką, klasyfikacją powierzchni wewnętrznej, oceną stanu technicznego pomieszczeń, kluczowych instalacji i urządzeń, analizą zużycia energii – będzie zawierał działania optymalizacyjne. 

Wyzwań stojących przed środowiskiem jest bardzo dużo. Nie sposób nie zwrócić tu uwagi na wyzwania technologiczne, wynikające z postępu oraz na wyzwania społeczne, będące skutkiem zmian demograficznych. Andrzej Rajkiewicz – wiceprezes Narodowej Agencji Poszanowania Energii podczas wykładu na temat „Coraz wyższego poziomu wtajemniczenia technicznego i technologicznego w gospodarce nieruchomościami, w tym metod ambitnej modernizacji” zwrócił uwagę na konieczność oszczędzania energii i zależność pomiędzy przyrostem PKB a wzrostem poziomu emisji CO₂. – Jeżeli zrealizujemy łącznie termomodernizację i modernizację urządzeń zużywających energię elektryczną i zastosujemy odnawialne źródła energii, możemy przekroczyć 60%zmniejszenia zużycia energii całkowitej – mówił, przekonując do głębokiej modernizacji energetycznej budynków. Dodał przy tym, że efekt energooszczędności można zagwarantować poprzez wprowadzenie systemu zarządzania energią w wymiarze organizacyjnym i technicznym (BEMS). 

Andrzej Rajkiewicz podjął próbę odpowiedzi na pytanie, czy i jak podejmować decyzję o remoncie. Jego zdaniem, odpowiedź na pytanie „czy” powinna być poprzedzona szczegółową analizą stanu prawnego nieruchomości, ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzjami samorządu terytorialnego i wreszcie oceną stanu technicznego metodą przeglądu 5-letniego, ekspertyz budowlanych i zastosowaniem narzędzi pomocniczych, takich jak badania termowizyjne, audyt energetyczny lub remontowy. 

Pozwoli to na zakwalifikowanie przedsięwzięcia remontowego do właściwej grupy inwestycji: odtworzeniowych (bez efektu energetycznego (remont klatki schodowej, instalacja wod.-kan., instalacja elektryczna); szybko zwrotnych (wprowadzenie systemu zarządzania energią, modernizacja oświetlenia i niektórych napędów elektrycznych, wprowadzenie odnawialnych źródeł energii) lub odtworzeniowo-zwrotnych (pozostałe, w tym termomodernizacja konwencjonalna). Uważa przy tym, że warto przeprowadzić analizę kosztów, uwzględniających kredyt z premią termomodernizacyjną lub remontową i dofinansowanie z innych źródeł. Taka analiza pozwoli ustalić, jaka część remontu może być sfinansowana z oszczędności eksploatacyjnych i jaki powinien być fundusz remontowy. 

Podczas panelu dyskusyjnego, temat energooszczędności kontynuowali: Marian Banacki – prezes Ogólnopolskiej Izby Gospodarowania Nieruchomościami, wiceprezydent Polskiej Federacji Organizacji Zarządców, Administratorów i Właścicieli Nieruchomości; Grzegorz Jakubiec – prezes SM „Służew nad Dolinką”, Witold Malinowski – członek zarządu Polskiej Federacji Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych, Grzegorz Okoński – członek zarządu Miejskiego Przedsiębiorstwa Realizacji Inwestycji, Eugenia Śleszyńska – ekspert rynku nieruchomości.

Paneliści mówili m.in. o tym, że innowacje wymusza co prawda prawo, m.in. energetyczne i o UDT, ale czasami zastawia pułapki. Zwracali również uwagę na fakt, że dbałość o stan techniczny budynków jest stałym zadaniem właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych, ale zarządcy są związani zapisami umów cywilnoprawnych, często ograniczającymi ich działania do zachowania budynków w stanie niepogorszonym. To jednak za mało, jak na obecne wyzwania światowe, związane ze zmianami klimatycznymi. Tymczasem interakcja pomiędzy właścicielami lub zarządcami obiektów budowlanych a zarządcami nieruchomości powinna prowadzić do stałej poprawy stanu technicznego budynków, jakości życia i ograniczania negatywnego oddziaływania na środowisko.

W Polsce co prawda szereg programów wspierających termomodernizację budynków sprzyja ograniczaniu zużycia energii, w tym wykorzystaniu innowacji technologicznych związanych z wykorzystaniem odnawialnych źródeł i inteligentnych systemów zarządzania energią, ale właściciele i zarządcy nieruchomości rzadko podejmują działania, wykraczające poza wymagane minimum, gdyż brakuje świadomości o efektywności tych innowacji, możliwościach ich dofinansowania i wymaganiach prawnych.

Z burzliwej dyskusji można było wysnuć wnioski, że innowacją – w kontekście dotykających nas zmian klimatycznych – jest każde działanie prawne, technologiczne, organizacyjne, informacyjne itd., służące ograniczaniu tych zmian. Innowacyjność przy tym jest postrzegana inaczej przez każdego z uczestników rynku nieruchomości, dlatego wymagana jest poprawa komunikacji między nimi. 

Ponadto paneliści zwrócili uwagę, że to, co dziś jest innowacyjne, jutro już nim nie jest. Innowacje technologiczne bowiem są stale ulepszane i pojawiają się nowsze, będące odpowiedzią na postęp technologiczny i zmiany na rynku energii. Dlatego też należy postawić na zdrowy rozsądek. Konkludując, paneliści uznali, że sprzyjać innowacjom powinno prawo – trwałe, zrozumiałe, egzekwowalne i motywujące do podejmowania działań praktycznych. 

Jakby na poparcie wniosków panelistów, mecenas Grzegorz Abramek mówił o wpływie błędów legislacyjnych na działalność spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. 

Natomiast Eugenia Śleszyńska – ekspert rynku nieruchomości, w swoim wykładzie na temat kosztów wdrażania innowacyjności oraz źródeł jej finansowania – zwróciła uwagę, że w sensie ekonomicznym „innowacje” – to wyszukiwanie przez menedżera dobrych pomysłów i ich urynkowienie. – Innowacją jest więc każda zmiana sprzyjająca rozwojowi, wzrostowi oraz zwiększeniu efektywności w sensie ekonomicznym. Wdrażanie innowacji wymaga jednak posiadania – obok wiedzy organizacyjnej, prawnej, ekonomicznej, o rynku, w tym kapitałowym oraz o nowych technikach i technologiach – również biegłości biznesowej – mówiła ekspertka podczas wykładu. Dodała przy tym, że innowacyjność jest potrzebna firmom usługowym, ponieważ prowadzi do optymalizacji usług. Zwróciła jednak uwagę, że każde wdrożenie nowości niesie ze sobą i koszty, i ryzyko.

Niektóre innowacje wymusza prawo – budowlane, energetyczne, przepisy techniczno-budowlane, normy ochrony przeciwpożarowej, ochrony środowiska, a warunki wsparcia finansowego wdrożeń tych innowacji określają różne programy – unijne, rządowe, lokalne, a także ustawy, np. o wspieraniu termomodernizacji. Mówiąc o pułapkach, Eugenia Śleszyńska zwróciła m.in. uwagę na rygory, dotyczące otrzymywania wsparcia oraz rygory rozliczeń z pozyskanego wsparcia, w tym pułapki podatkowe. 

Ogromne emocje wywołał wśród uczestników IX Forum panel dyskusyjny na temat kompetencji zarządców nieruchomości. Paneliści: Marian Banacki – prezes Ogólnopolskiej Izby Gospodarowania Nieruchomościami, wiceprezydent Polskiej Federacji Organizacji Zarządców, Administratorów i Właścicieli Nieruchomości, Janusz Gutowski – wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, Jolanta Janasik– prezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych, Irena Matyka– prezydent Polskiej Federacji Organizacji Zarządców, Administratorów i Właścicieli Nieruchomości, Grzegorz Okoński – członek zarządu Miejskiego Przedsiębiorstwa Realizacji Inwestycji dyskutowali o potrzebach edukacyjnych środowiska. Uznali przy tym, że niemożliwy jest powrót do edukacji sprzed deregulacji, ale potrzebny jest system oparty na wiedzy, umiejętnościach i kompetencjach społecznych, wpisujący się w Zintegrowany System Kwalifikacji. Temat wywołał zainteresowanie uczestników Forum, którzy włączyli się do dyskusji. 

Ważnym wydarzeniem podczas IX Forum było wręczenie nagród laureatom konkursu Lider Rynku Nieruchomości – Zarządca Roku 2019, którego tematembyły innowacje w zarządzaniu nieruchomościami, m.in. technologiczne i organizacyjne. W tegorocznym konkursie wyłoniliśmy siedmiu laureatów. 

W kategorii firmy małe – laureatem została firma FD Zarządzanie, Lublin. Firma skupiająca się na ograniczaniu kosztów eksploatacji zarządzanych nieruchomości poprzez zastosowanie innowacyjnych rozwiązań technologicznych, w tym zastosowanie oświetlenia LED, dławików mocy biernej czy fotowoltaiki. Efektem zastosowanych rozwiązań są obniżki kosztów eksploatacji.

W kategorii firmy średnie jury wyłoniło dwóch laureatów:

Status Nieruchomości, Warszawa. Ułatwienia zaproponowane przez firmę pozwalają administratorom skupić się na realnej pracy na rzecz wspólnot, co jest szczególnie ważne obecnie, gdy wskutek rosnących kosztów administrator obsługuje coraz więcej wspólnot. Rozwiązania techniczne, dostęp mobilny do dokumentów jest pozytywnym ruchem na rzecz pracowników, ale także ułatwia nadzór nad ich pracą. Zastosowanie innowacyjnych rozwiązań wpływa na ograniczenie kosztów eksploatacji, a testowanie nowych rozwiązań, np. monitoringu wizyjnego pozwala wręcz na wyprzedzanie oczekiwań klientów. Strzałem w dziesiątkę jest zbiorowe negocjowanie cen. 

MK–Nieruchomości, Kraków. Firma wdraża innowacje techniczne w ramach działań termomodernizacyjnych, konsultując wdrażanie nowoczesnych technologii z ośrodkami naukowymi. W ramach innowacji organizacyjnych wdrożyła systemy informatyczne zarządzania nieruchomościami, co uprościło komunikację z mieszkańcami i pozwoliło na poświęcenie zyskanego w ten sposób czasu na pracę w terenie. W zakresie innowacji procesowych wykorzystuje nowoczesne rozwiązania w zarządzaniu, a w tej materii współpracuje z Politechniką Krakowską, Politechniką Gliwicką i Instytutem Nowych Technologii przy AGH. 

W kategorii Zarządzanie zasobami publicznymi liderami zostali:

Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych – Poznań. Jury zwróciło uwagę na uproszczenie procesów zagospodarowania pustostanów metodą LEAN. Pustostany – to zmora wielu zgn-ów. Metoda ta jest powszechnie stosowana w firmach usługowych, ale nie w zgn-ach. Innowacją jest też niewątpliwie foto-aplikacja– program stworzony na potrzeby standaryzacji zdjęć, dokumentów oraz portal najemcy, co również jest rzadkością w zgn-ach. 

ZKZL uruchomił również Program „Dozorca”, przekształcany obecnie w program o szerszej formule o nazwie „Gospodarz domu”. 

Mieszkania ze wsparciem oraz mieszkania dla seniora – to kolejne niestandardowe działania, polegające na podziale mieszkań o powierzchni powyżej 80 mkw. na lokale socjalne z wyodrębnioną częścią wspólną w przypadku programu „Mieszkanie ze wsparciem” , a w przypadku programu „Mieszkanie dla seniora”– zagospodarowanie dużych lokali, które są dzielone na mniejsze, samodzielne i dostosowywane do potrzeb osób starszych. 

Zakład Gospodarki Mieszkaniowej, Piekary Śląskie,w ramach Programu Operacyjnego „Infrastruktura i Środowisko”, realizuje program likwidacji niskiej emisji i w związku z tym „hurtem” wraz z kompleksową termomodernizacją podłącza do miejskiej sieci ciepłowniczej kolejne budynki, likwidując tym samym piece opalane węglem. Czyni to ze wsparciem finansowym WFOŚiGW. Są to głównie budynki wspólnot mieszkaniowych, więc tym bardziej warte podkreślenia jest to, że ZGM nie odżegnuje się od tego specyficznego partnerstwa publiczno-prywatnego. 

Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w Rzeszowie,podobnie jak Piekary Śląskie, realizuje działania na rzecz zmniejszenia niskiej emisji, a więc likwidacji ogrzewania piecowego. Korzysta przy tym z trudnego programu „Kawka”. Jako sygnatariusz Rzeszowskiego Klastra Odnawialnych Źródeł Energii, stawia na zwiększenie udziału energii ze źródeł odnawialnych poprzez m.in. montaż instalacji fotowoltaicznych. W ramach programu senioralnego dobudowuje windy tam, gdzie ich nie było, dobudowuje też balkony w ramach poprawy komfortu życia mieszkańców. Prowadzi również działalność socjalną np. wspiera mieszkańców przy organizowaniu pomocy sąsiedzkiej.

Miejski Zarząd Budynków w Tarnowie – to spółka, zarządzająca wieloma budynkami wspólnot mieszkaniowych. Poprzez swoich pracowników przekonała – na zebraniach wspólnot – do zaciągania pożyczek w Tarnowskiej Agencji Rozwoju Regionalnego na remonty elewacji i docieplenie budynków, załatwiła formalności, zajmuje się rozliczeniami. Spółka nie jest więc tylko biernym uczestnikiem współpracy ze wspólnotami mieszkaniowymi, ale zgłasza własne pomysły i projekty, przedstawiane na zebraniach wspólnot. Ta kreatywność jest godna pokreślenia, bo nie jest powszechną praktyką. Poza działalnością na rzecz inwestycji, rewitalizacji, spółka wdrożyła zintegrowany system informatyczny wspomagający zarządzanie nieruchomościami o nazwie „Internetowa Obsługa Kontrahenta” z aplikacją do kontaktu z najemcami, lokatorami, właścicielami i dostawcami usług.

Gratulujemy wszystkim laureatom!

Dziękujemy także partnerom, firmom: Alma color, Danfoss, Getin Noble Bank, Local Network Monitoring, Milenium Ryszard Durczak, MW Concept, Szott Katarzyna Szott, Visbud-projekt, którzy wsparli organizację IX Forum.