Profesjonalne zarządzanie nieruchomościami publicznymi

głównie w odniesieniu do przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, stanowiło temat II Forum dla Zarządców Publicznych zorganizowanego w Warszawie w dniu 16 kwietnia 2013 r. przez redakcję miesięcznika ADMINISTRATOR i portal internetowy www.administrator24.info we współpracy z Polską Federacją Organizacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości z siedzibą w Gdańsku [PFOZiAN] oraz Ogólnopolską Izbą Gospodarki Nieruchomościami [OIGN].

W spotkaniu uczestniczyli przede wszystkim pracownicy samorządowi zajmujący się zarządzaniem zasobami publicznymi oraz zarządzający zasobami mieszkaniowymi spółdzielni mieszkaniowych, TBS-ów i wspólnot mieszkaniowych. Obecność na spotkaniu ministra Piotra Stycznia, podsekretarza stanu w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, dała uczestnikom wyborną okazję do poznania niektórych niuansów polityki mieszkaniowej prowadzonej przez resort i rząd. Minister zapewniał, że w Polsce zmiany wciąż idą na lepsze, czego dowodem są statystyki i rekordowa liczba 160 tysięcy mieszkań budowanych w roku minionym. Oznacza to znaczny wzrost w porównaniu do wyników sprzed np. 5 lat.

Uznał także za pozytywne znaki czasu postępujące zmiany w systemie dystrybucji mieszkań, gdzie państwo sukcesywnie i konsekwentnie wycofuje się z roli ich dysponenta, a ciężar ten przerzuca na samorządy i kapitał prywatny. Padały sformułowania o przeobrażeniach instytucji lokali socjalnych na rzecz instytucji najmu socjalnego, o mieszkaniach jako „przystępnym towarze”, o potrzebach unowocześniania zasobów mieszkaniowych pod kątem dopasowania polskiego mieszkalnictwa do standardów unijnych. Bolączką jest oczywiście trudna sytuacja ekonomiczna w Polsce mocno ograniczająca gwarancje uzyskiwania oczekiwanych przez społeczeństwo dochodów. Z przyczyn formalnych kwestie rozbieżności interpretacyjnych przepisów ustawy „śmieciowej” nie były przez ministra komentowane, albowiem w zakresie oddziaływania tej ustawy kompetencyjne jest Ministerstwo Środowiska.

Sygnał do dyskusji o nowych zasadach odbioru odpadów komunalnych i ustawową metodyką wnoszenia opłat dała Aleksandra Kurzyk, prezydent PFOZiAN i OIGN, która przytoczyła przykłady przyjmowanych w różnych regionach kraju metod naliczania opłat i ich wielkości.

Przedstawiciele różnych samorządów szczegółowo opowiadali o podejmowancyh próbach rozwiązań problemu na swoim terenie. Uwagi krążące wśród zarządców samorządowych zakładów budżetowych zaprezentował Jan Chrobak, z-ca dyrektora ds. ekonomiczno-administracyjnych Zakładu Gospodarki Komunalnej w Konstancinie-Jeziornej. Stwierdził on, że ustawowe zmiany w tej materii w praktyce dały samorządom kapitalne narzędzia do rekompensowania budżetów gmin, których szczególną „zaletę” stanowią nieograniczone możliwości interpretacyjne i okazja do nadużyć. Wspomniał o braku w rzeczonej ustawie zapisów, ustalających kto w imieniu gminy jest zobligowany do inkasowania opłat za wywóz śmieci od właścicieli i najemców mieszkań i lokali oraz o niespójnych zapisach tej ustawy z zapisami innych aktów prawnych. Jako przykład podał brak regulacji prawnych w ustawie o finansach publicznych w odniesieniu do możliwości windykacji podatkowych, czy brak ustaleń jakiej wysokości ma wynosić zryczałtowane wynagrodzenie dla inkasentów i… płatników (sic!) z tytułu terminowego wpłacania podatków pobranych na rzecz budżetu państwa (art. 28 § 1 Ordynacji podatkowej).

Wprowadzony system opłat za odbiór śmieci skrytykował też Jerzy Jankowski, prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Zakwestionował ich charakter prawny.

Opłata za wywóz śmieci ma wszystkie cechy podatku, dlatego ustawodawca powinien ustalić górną jej granicę – uznał. Wyraził powątpiewania odnoszące się do budzącej kontrowersje oceny klasyfikacji odpadów „segregowanych” i „niesegregowanych”. – Kto ma wyrokować czy odbierane śmieci zostały posegregowane, kierowca śmieciarki? zarządca? – żartował. Wykpił przy tym nieformalnie obowiązującą społeczności budynków wielomieszkaniowych zasadę odpowiedzialności zbiorowej względem segregacji śmieci. Uprzedził też zarządców nieruchomości, by nie składali jednostkom zajmującym się gospodarką odpadami komunalnymi jakichkolwiek deklaracji, które by cedowały na nich obowiązki uczestnictwa w systemie odbioru śmieci i ograniczali działania jedynie do udostępnienia miejsc do gromadzenia odpadów komunalnych argumentując, że stronami w takich umowach są gminy i właściciele/najemcy, a nie zarządcy.

Przytoczył także przykładowe zalecenia adresowane do mieszkańców, wspomagające jakość selektywnej zbiórki odpadów komunalnych. Okazuje się, że według takich ustaleń papier faksowy nie powinien być mieszany z papierem celulozowym, plastikowych butelek po olejach spożywczych i tacek styropianowych nie powinno się mieszać z odpadami plastikowymi, a do pojemników na szkło nie należy wrzucać szkła okiennego. Niespełnianie takich wymogów może kwalifikować odpady komunalne jako „niesegregowane”

Marian Banacki, prezes Patronackiej Sp-ni Mieszkaniowej, Pomorskiego Klastra Mieszkaniowego i Pomorskiego Stowarzyszenia Spółdzielców, uzupełnił wypowiedź poprzednika o wątpliwości związane ze zjawiskiem niekorzystnych dla właścicieli konsekwencji finansowych wynikających chociażby z określania prawa własności pojemników na odpady komunalne, metodyki i sposobu naliczania opłat (płatności z góry, bądź z dołu), skuteczności windykacji wobec osób notorycznie niepłacących, które w zastępstwie ściągane są z kont spółdzielni mieszkaniowych, nadzorem nad segregacją, problemem opłat za śmieci pochodzące z lokali użytkowych itp. – Czas zmienić kiepską ustawę o śmieciach – konkludował.

Zenon Różycki – prezes Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Nieruchomościami w Grudziądzu przedstawił najważniejsze ustawowe zapisy regulujące zobowiązania cywilno-prawne właścicieli bądź najemców nieruchomości, dotyczące umów na odbieranie przez gminy odpadów komunalnych. Zwrócił uwagę na zapisy, związane m.in. z rozstrzyganiem kwestii wyposażenia nieruchomości w pojemniki służące do zbierania odpadów komunalnych, obowiązkami właściciela w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany. Wspomniał też o przepisach Ordynacji podatkowej, której podlegają wszelkie sprawy dotyczące opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi i o kompetencjach samorządów zobligowanych do uzyskiwania wymaganych wskaźników odpadów trafiających na składowiska zgodnie z dyrektywami europejskimi.

Z wykładem „Wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy a realizacja strategicznych celów samorządu” wystąpił Grzegorz Okoński, dyrektor żoliborskiego Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie. Zakres tematu w oparciu o art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy dotyczył kwestii w jaki sposób samorządy powinny prawidłowo przygotowywać i uchwalać takie plany. Prelegent argumentował korzyści wynikające z lokalnych planów rewitalizacyjnych komunalnych budynków mieszkalnych i ich otoczenia i wskazywał listę istotnych strategicznych celów, które może wyznaczać taki wieloletni program.

Paweł Ławiński, radca prawny w Gdańskim Zarządzie Nieruchomości Komunalnych, w oparciu o orzecznictwo sądów powszechnych zajął się problematyką windykacji opłat za odbiór odpadów komunalnych.

Interesująco wypadł panel dyskusyjny „Pełnomocnik gminy we wspólnocie – aktywny współwłaściciel czy oportunista, czy urzędnik z ograniczonymi prawami i ograniczonym budżetem? Bariery realne i mentalne w zarządzaniu nieruchomościami publicznymi.” Udział w nim wzięli Grzegorz Okoński i Waldemar Wasik, a poprowadziła Sabina Augustynowicz, red. naczelna miesięcznika ADMINISTRATOR i portalu administrator24.info. Wymiana poglądów dotyczyła udziału gminy we wspólnocie mieszkaniowej oraz roli pełnomocnika gminy, ewolucji polityki gminy w kontekście jej roli jako współudziałowca we wspólnocie mieszkaniowej oraz często rozbieżnych i ścierających się interesów obu stron.

Andrzej Rajkiewicz, wiceprezes Narodowej Agencji Poszanowania Energii, mówił o roli gmin w realizacji pakietu klimatycznego Unii Europejskiej, programach pomocowych i roli pełnomocników gmin ds. poszanowania energii w kontekście obowiązku jego wdrożenia do 2020 r. W tej mierze gminy są zobligowane do pragmatycznych działań na rzecz rozeznania się w potencjałach oszczędności energii, przygotowaniu i realizacji inwestycji. W wystąpieniu wspomniał m.in. o innowacyjnych programach wspierających takie działania mających wymiar paneuropejski i krajowy, szansach dla zintegrowanego zarządzania energią oraz programach pomocowych. Naszkicował także modelowy zakres obowiązków i ramy organizacyjne pełnomocnika gminy ds. oszczędzania energii.

Program zwieńczyły „Prezentacje dobrych praktyk: skąd pieniądze na utrzymanie zasobów publicznych lub z udziałem gminy jako współwłaściciela?”. Doświadczeniami dzielili się: Andrzej Semeńczuk, naczelnik Wydziału Mienia Komunalnego UM w Ełku oraz Marcin Piotrowski, przewodniczący Rady Miasta Marki k/Warszawy.

Inicjatywie patronowały firmy: ATM Energetics, Danfoss, Kingspan Insulation, Perseus, Techem oraz Winda-Warszawa Sp. z o.o.