Tegoroczne Forum było szczególne nie tylko dlatego, że jubileuszowe, ale także z powodu wagi poruszanych tematów, w tym przepisów prawa, utrudniających zarządzanie nieruchomościami, potrzeb wdrażania nowoczesnych technologii i wykorzystania sztucznej inteligencji, a także informacji o źródłach finansowania inwestycji. Imprezą towarzyszącą było wręczenie nagród laureatom konkursu Lider Rynku Nieruchomości – Zarządca Roku 2025.

Konferencję otworzył pan Konrad Janowski – rektor Uniwersytetu Wizja (do niedawna Akademia Ekonomiczno-Humanistyczna; fot. 1).

Wykład wprowadzający wygłosił już tradycyjnie prof. Marek Bryx, od lat wspierający środowisko zarządców nieruchomości (fot. 2). Z właściwą sobie swadą mówił o wpływie zmian klimatycznych i demografii na politykę mieszkaniowa w Polsce.

– Starzejące się społeczeństwo, migracje wewnętrzne oraz zmiany w strukturze gospodarstw domowych stawiają wyzwania w zakresie dostosowania oferty mieszkaniowej do różnych grup społecznych – przekonywał profesor. Podkreślił również wagę zmian klimatycznych, takich jak coraz bardziej intensywne zjawiska pogodowe, wymagające uwzględnienia w polityce mieszkaniowej, podobnie aspektów związanych z odpornością budynków na powodzie, susze i inne ekstremalne warunki atmosferyczne. – Dlatego tak ważny, a wręcz kluczowy dla przyszłości sektora mieszkaniowego w Polsce jest zrównoważony rozwój, efektywność energetyczna oraz integracja ekologicznych rozwiązań – podkreślił Marek Bryx.

Wyzwania, przed którymi stoi polski rynek nieruchomości są więc ogromne. Wystarczy podać, że w planach do 2050 roku jest termomodernizacja 7,5 mln budynków. O tym na czym polega i jakie stwarza możliwości Krajowy Plan Renowacji Budynków mówiła Klaudia Janik z Instytutu Reform – analityczka ds. polityki klimatyczno-energetycznej (fot. 3). – Do dnia 29 maja 2026 każde państwo członkowskie ma ustanowić krajową trajektorię progresywnej renowacji zasobów budynków mieszkalnych, zgodnie z krajowym planem działania i celami na lata 2030, 2040 i 2050, zawartymi w Krajowym Planie Renowacji Budynków oraz z celem polegającym na transformacji krajowych zasobów budowlanych w budynki bezemisyjne do 2050 r. Cel ten oznacza, że w praktyce wszystkie istniejące budynki musiałyby zostać poddane gruntownej renowacji przed rokiem 2050 – poinformowała Klaudia Janik, omawiając nowe cele dyrektywy EPBD. Jednym z największych wyzwań tej dyrektywy są progi zapotrzebowania na energię. – Maksymalny próg zapotrzebowania na energię w budynku bezemisyjnym jest o co najmniej 10% niższy od progu całkowitego zużycia energii pierwotnej ustanowionego na poziomie państwa członkowskiego dla budynków o niemal zerowym zużyciu energii – wyjaśniła Klaudia Janik. – Natomiast progi zapotrzebowania na energię dla nowych budynków w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (WT2021) są oparte o wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną – dodała.

Zaplanować można wiele, ale bez funduszy inwestycji się nie zrealizuje. O dofinansowaniach z programu TERMO na termomodernizację, remonty i instalacje OZE mówił Tomasz Makowski, menedżer Zespołu Obsługi Funduszu Termomodernizacji i Remontów w BGK (fot. 4). Zwrócił on uwagę m.in. na ofertę, adresowaną do właścicieli lub zarządców nieruchomości, obejmującą dofinansowania do kompleksowej renowacji budynków wielorodzinnych, czyli termomodernizacji, remontów i wykorzystania OZE. Mówił też o możliwości podwyższenia premii termomodernizacyjnej o grant termomodernizacyjny, a także o grancie OZE, którego wysokość wynosi 50% poniesionych kosztów netto inwestycji.

– Beneficjentami grantu są wszyscy, poza jednostkami budżetowymi i samorządowymi zakładami budżetowymi, a więc wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, JST, towarzystwa budownictwa społecznego, społeczne inicjatywy mieszkaniowe, spółki prawa handlowego, osoby fizyczne – wyjaśnił Tomasz Makowski.

Ważną nowością w ofercie BGK jest premia powodziowa na przedsięwzięcia remontowe w budynkach wielorodzinnych (bez względu na status prawny, z wyjątkiem własności jednostek budżetowych i samorządowych), uszkodzonych w wyniku powodzi, jeśli szkody obniżyły wartość budynku co najmniej o 5%.

Są plany renowacji i zabezpieczone fundusze na dofinansowanie przedsięwzięć. Są też na rynku nowe techniki i nowoczesne technologie, po które można sięgnąć, ale jest też obowiązujące prawo. Jak dowodziła podczas konferencji Eugenia Śleszyńska (fot. 5) – szkoleniowiec, autorka książek i licznych publikacji w naszym czasopiśmie – już samo pojęcie zarządcy nieruchomości nastręcza problemy. – Według orzecznictwa bowiem zarządca nieruchomości – to nie zarządca obiektu budowlanego. Zarządcą obiektu budowlanego w związku z ustawą o własności lokali i art. 61 Prawa budowlanego jest wspólnota mieszkaniowa – powiedziała Eugenia Śleszyńska. Na potwierdzenie tego przytoczyła liczne przykłady orzecznictwa, w tym wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 maja 2005 r. (sygn. akt VII SA/Wa 752/04), w którego uzasadnieniu można przeczytać, że obowiązki wynikające z art. 61 i art. 66 PB związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, winny być nałożone właśnie na ten podmiot. Na potwierdzenie wspomnianego wyroku, NSA w Warszawie w postanowieniu z dnia 25 lipca 2008 r. (wyrok z dnia 25 lipca 2008 r., sygn. akt II OSK 1214/07) orzekł: „zarządca obiektu budowlanego”, o którym mowa w Prawie budowlanym, to nie to samo, co pojęcie „zarządca nieruchomości”, o którym mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Do tego tematu postaramy się jeszcze wrócić w jednym z najbliższych wydań miesięcznika.

Nie zabrakło podczas konferencji również paneli dyskusyjnych, które dotyczyły nowelizacji prawa, przyszłości zawodów nieruchomościowych i były kontynuacją prac zapowiadanych podczas ubiegłorocznego XIV Forum, na którym uczestnicy uznali, że po 30 latach funkcjonowania ustawy o własności lokali potrzebne są gruntowne zmiany. G’woli przypomnienia, to właśnie przed rokiem, z inicjatywy obecnej na naszej konferencji senatorki Joanny Sekuły (fot. 6) został powołany zespół roboczy, wspierający senacką grupę ds. rozwoju rynku nieruchomości. W skład grupy roboczej weszli przedstawiciele różnych organizacji:

• Jolanta Janasik (PFSZN),
• Jacek Janas (PFRN),
• Katarzyna Najbar (KIGN),
• Marek Urban (KIGN),
• Seweryn Chwałek (z wykształcenia prawnik, zarządca),
• Anna Krysiak – zarządzająca zasobami publicznymi w Toruniu,
• Jarosław Kowszuk – zarządzający zasobami publicznymi w Warszawie,
• Sabina Augustynowicz – animatorka grupy.

Spiritus movens tego przedsięwzięcia była jednak Joanna Sekuła – senatorka RP. W pracach wspierali grupę także prof. Marek Bryx – ekonomista oraz profesor prawa Krzysztof Pietrzykowski, sędzia Sądu Najwyższego. Dużym wsparciem była Eugenia Śleszyńska.

Po wielu miesiącach prac i kilku spotkaniach w Ministerstwie Rozwoju i Technologii uzyskaliśmy zapewnienie, że wersja, którą udało się wypracować wspólnie trafi do grafiku prac rządu. Ale jest kilka kwestii wzbudzających nadal kontrowersje i tego dotyczył panel, którego moderatorem był Seweryn Chwałek, a panelistkami – Jolanta Janasik – PFSZN i Katarzyna Najbar – KIGN (fot. 7). Zastanawiali się oni nad potrzebą nadania wspólnocie zdolności prawnej i zdolności do czynności prawnych. Dyskutowali, m.in. także o tym, czy jest szansa na wprowadzenie przepisów, które sprawią, że wspólnota mieszkaniowa przestanie być ofiarą systemu egzekucji.

Sektorowa Rada ds. Kompetencji  „Rozporządzanie Nieruchomościami” została powołana przez PARP. Ten panel, którego moderatorem był Michał Grodzki, a panelistami – Renata Piechutko (PFRN), Jolanta Janasik (PFSZN) i Marian Uherek (KIGN), przybliżył uczestnikom konferencji powody, dla których Rada powstała, co będzie przedmiotem jej prac i na jakich zasadach będzie funkcjonowała (fot. 8).

Konsekwencjom deregulacji zawodu nieruchomości i zniesienia obowiązku posiadania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości poświęcony był ostatni panel, zamykający konferencję (fot. 9). Moderował go Arkadiusz Borek (Instytut Gospodarki Nieruchomościami), a panelistami byli: Marek Urban (prezes zarządu KIGN), Tomasz Pardo (prezydent PFSZN), Jacek Janas (wiceprezes PFRN), Marian Banacki (prezes zarządu OIGN).

Moderator, wprowadzając w temat zauważył, że na barkach zarządcy nieruchomości spoczywa duża odpowiedzialność. Dotyczy ona nie tylko utrzymania budynku, ale również komfortu życia i dobrostanu właścicieli lokali. Praca ta wymaga interdyscyplinarnej wiedzy, m.in.: prawnej, ekonomicznej i techniczno-eksploatacyjnej. Tymczasem zniesienie obowiązku posiadania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości sprawiło, że dostęp do wykonywania zawodu mają osoby niewykształcone i pozbawione kluczowych kompetencji, a to niesie ze sobą bardzo poważne konsekwencje. Jego zdaniem powołanie izby samorządowej, z uprawnieniami certyfikatora, prowadzącej rejestr zarządców i mającej narzędzia dyscyplinujące, byłoby rozwiązaniem wielu problemów, z którymi obecnie boryka się rynek. Paneliści pomysł ten uznali za dobry, aczkolwiek uznali, że projekt zaproponowany przez moderatora wymaga wielu zmian i doprecyzowań.

Dziękujemy patronom, partnerom i wszystkim sponsorom XV Forum!

/Zdjęcia: Amadeusz Andrzejewski/