XIV Forum odbyło się 12 czerwca 2024 oku. Było wyjątkowe ze względu na 30-lecie uchwalenia ustawy o własności lokali.

Forum otworzył pan Konrad Janowski – rektor Akademii Ekonomiczno-Humanistycznej w Warszawie, która po raz kolejny nas gościła. Wykład inaugurujący natomiast wygłosił prof. Marek Bryx, dobrze znany w środowisku zarządców nieruchomości m.in. z prac nad pierwszą ustawą o gospodarce nieruchomościami. Mówił o uwarunkowaniach historycznych ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali, w tym także o pierwszych ustawach o ochronie praw lokatorów z 1918 roku i o tym, że ustawa ta zatrzymuje budownictwo mieszkaniowe. Powoływał się np. na publikację „Polska polityka mieszkaniowa” (Lwów 1933 r.), której autor Schimmel J. stwierdza: „Wolne kapitały, narastające w społeczeństwie, angażują się w takich inwestycjach, gdzie przewidują największą rentowność”. Nie buduje się domów, albo dlatego, że lokata ta nie daje takiej pewności, jaką dają inne lokaty, albo dlatego, że zyski z tej lokaty są za małe w porównaniu z innymi, albo, że działa jedna i druga przyczyna, czyli innymi słowy, ruch budowlany zamarł z powodu braku kalkulacji dla kapitału budowlanego i z powodu braku pewności”. Ta konstatacja autora, choć sprzed ponad 100 lat, jest nadal aktualna, bo takie są prawa rynku.

Nie zabrakło w wykładzie Profesora odwołań do późniejszych zdarzeń, ustaw, dekretów, które chroniły w czasach wielkiego kryzysu w dwudziestoleciu międzywojennym najemców lokali przed galopującą inflacją, liczoną w tysiącach procent.

Marek Bryx mówił także o utrwalaniu marzeń o własności poprzez budownictwo spółdzielcze i o tryumfie spółdzielczości w latach 1961–1995 oraz o rewolucyjnych zmianach w okresie transformacji, a więc wejściu w życie m.in. ustawy o własności lokali i ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.

Czas na zmiany

Od uchwalenia ustawy o własności lokali mija 30 lat i część środowiska uznała, że niektóre jej zapisy nie przystają do aktualnych wymogów rynkowych. O konieczności zmian niektórych przepisów ustawy o własności lokali dyskutowali praktycy, prawnicy podczas panelu dyskusyjnego, który moderowała Eugenia Śleszyńska. Mecenas Adam Rusiłowicz zwrócił uwagę, m.in. na potrzebę szczegółowych regulacji prawnych w zakresie dotyczącym pozycji wspólnoty mieszkaniowej jako podmiotu i jej osobowości prawnej (w powiązaniu z art. 331 KC). Seweryn Chwałek – z wykształcenia prawnik, zarządzający wspólnotami mieszkaniowymi stwierdził, że wymagają doprecyzowania przepisy o zarządzie powierzonym, tj. przepisy art. 18 i nast., w powiązaniu z art. 20–21 UWL, w kontekście reprezentacji wspólnoty i kierowania wspólnotą, gdy ustanowiony został zarząd powierzony. Mecenas Elżbieta Liberda postulowała, by określić granice zdolności prawnej wspólnoty jako podmiotu, zwłaszcza te regulowane obecnie przez orzecznictwo Sądu Najwyższego. Jarosław Kowszuk (ZGN Mokotów) zauważył, że doprecyzowania wymaga już samo pojęcie „wspólnota mieszkaniowa”, z uwagi na to, że występują również wspólnoty lokali niemieszkalnych, w tym garaży, wspólnoty domów jednorodzinnych.

Jacek Janas (zarządca nieruchomości w Warszawie) zauważył, że ustawa o własności lokali wymaga doprecyzowania przepisów szczegółowych w powiązaniu z innymi ustawami m.in. dot.: obowiązku ujawniania w rejestrze publicznym aktualnego składu członków zarządu wspólnoty; zmiany kolejności zaspokojenia roszczeń wspólnoty mieszkaniowej wobec jej dłużnika – właściciela lokalu – z kwoty uzyskanej z egzekucji – patrz dotychczasowy art. 1025 KPC, a także formy podejmowania uchwał przez właścicieli lokali.

Jolanta Janasik (zarządca nieruchomości we Wrocławiu) stwierdziła, że ustawa o własności lokali wymaga szczegółowych regulacji prawnych m.in. w zakresie przepisów o rozrachunkach finansowych, w tym o funduszu remontowym, a także zmiany przepisów o terminie zwołania zebrania wspólnoty w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego wspólnoty, poprzez wydłużenie terminu np. do końca czerwca roku następującego po roku obrachunkowym, w powiązaniu z innymi ustawami.

Moderatorka panelu – Eugenia Śleszyńska zwróciła ponadto uwagę, że ustawa o własności lokali wymaga nowelizacji przepisów szczegółowych w powiązaniu z innymi ustawami m.in. dotyczącymi: prowadzenia ewidencji rachunkowej i sprawozdawczości finansowej wspólnoty; majątku finansowego wspólnoty, a także obowiązku właściciela lokalu do zapłaty opłat za media dostarczane do jego lokalu (wg orzecznictwa SN przepisy art. 15 UWL nie mają do nich zastosowania).

Nie zabrakło głosów i konkretnych propozycji z sali, m.in. Katarzyna Czajkowska z firmy Integrum zaproponowała wprowadzenie do UWL zapisów o funduszu inwestycyjnym, którego częścią byłby fundusz remontowy, nie regulowany dotychczas żadnymi przepisami prawa.

Specjalistyczne firmy na odsiecz starym zasobom

Podczas XIV Forum nie zabrakło informacji o rynku mieszkaniowym i jego potrzebach oraz możliwościach technicznych, technologicznych, a także finansowych modernizacji starych zasobów mieszkaniowych, co ze względu na fakt, że większość stanowią zasoby stare okazało się niezwykle cenne. Notabene, co szósty Polak (6,11 mln osób) mieszka w lokalu zbudowanym przed 1945 r., a ponad 1 mln (ok. 6,7 proc.) nieruchomości w Polsce powstało przed I wojną światową i mieszka w nich prawie 2,6 mln ludzi. Jest to przy tym liczba zbliżona do liczby mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów w ostatnich latach, w okresie boomu budowlanego, by wyobrazić sobie potrzeby rynku.

Nic więc dziwnego, że obecne na XIV Forum firmy starały się zainteresować zarządców swoimi produktami i usługami. Wyjątkowo cenne okazały się doświadczenia firm, zajmujących się renowacją budynków mieszkalnych oraz pomieszczeń przynależnych czy budynków garażowych. Jedną z nich była firma Tremco, zajmująca się renowacją elewacji i posadzek. Natomiast firma Gór-stal zachęcała do zastosowania płyt izolacyjnych termPIR. DomBest przekonywał, że ich wodomierze są w stanie zmierzyć każdą kroplę zużytej wody.

Andrzej Rajkiewicz – wiceprezes Narodowej Agencji Poszanowania Energii zakomunikował, że czas na zieloną ścieżkę rozwoju w ramach Krajowego Planu Odbudowy.

Poinformował, że uwolnione środki z części grantowej w wysokości 140 mln euro (ok. 605 mln zł) zostaną przeznaczone na ocieplenie bloków i kamienic. Wyjaśnił przy tym, że w przypadku budynków mieszkalnych, opłacalna pod względem ekonomicznym termomodernizacja pozwala na ograniczenie zapotrzebowania na energię końcową o 75% względem obecnego poziomu oraz redukcję o ok. 10% całkowitej rocznej emisji gazów cieplarnianych i jedną czwartą całkowitej emisji pyłów w Polsce. Przekonując do inwestycji w energooszczędność, Andrzej Rajkiewicz podawał przykłady budynków wielorodzinnych, które po głębokiej modernizacji stały się niemal zero energetyczne. Wyraził przy tym pogląd, że argumentami, które muszą przemówić do inwestorów są oszczędności energii i tym samym niższe rachunki za nią, przy kosztach obniżonych o wartość w pełni dostępnych dofinansowań.

Bogumiła Poncyleusz – ekspertka BGK przybliżyła zasady udzielania przez ten bank wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym, m.in. premii termomodernizacyjnej z opcją grantu termomodernizacyjnego i grantu OZE.

Warto tu dodać, że – jak poinformowała ekspertka BGK – beneficjentami grantu OZE są właściciele lub zarządcy budynków wielorodzinnych, bez względu na status prawny, a więc np.: wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, JST, towarzystwa budownictwa społecznego, społeczne inicjatywy mieszkaniowe, spółki prawa handlowego, osoby fizyczne, z wyłączeniem jednostek budżetowych i samorządowych zakładów budżetowych. Wysokość grantu – to 50 proc. kosztów (netto) przedsięwzięcia OZE.

Ogromnym zainteresowaniem cieszyło się wystąpienie Arkadiusza Borka – wice prezesa Krajowego Zasobu Mieszkaniowego, który mówił o kontynuacji planów budowy mieszkań dostępnych dla osób, które nie mają zdolności kredytowej, pozwalającej na pozyskanie kredytu hipotecznego.

– Nie wystarczy mieć plany i zdobyć fundusze. Trzeba jeszcze pokonać bariery prawne, finansowe, techniczne, a te bariery, to prawne sprzeczności, czasami wręcz wykluczające się przepisy różnych praw – mówiła Eugenia Śleszyńska.

Zwróciła ona uwagę na m.in. pułapkę zastawioną na wspólnoty mieszkaniowe jako inwestorów.

– Dysponowanie nieruchomością na cele budowlane reguluje art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, a prawo zarządu wspólnoty wynika z przepisów art. 21–22 UWL. Natomiast dla wspólnoty granicę zdolności prawnej wyznacza zarząd nieruchomością wspólną i art. 22 UWL wymieniający czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Pojawia się więc bariera i konieczność doprecyzowania przepisów w tym zakresie w zw. z art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego – wyjaśniła.

To tylko przykład takich sprzeczności, omówionych przez Eugenię Śleszyńską podczas wygłoszonego wykładu.

Laury zostały rozdane

Zwieńczeniem XIV Forum było wręczenie pamiątkowych statuetek i dyplomów firmom, które w tym roku zyskały miano Lidera Rynku Nieruchomości – Zarządcy Roku 2024.

W tegorocznym konkursie należało odpowiedzieć na pytania zawarte w ankiecie, a dotyczące nie tylko inwestycji, ale także m.in. procedur wdrożonych w firmie, obowiązujących standardów, podnoszenia kwalifikacji pracowników i działań na rzecz integracji lokalnych społeczności.

Nagrody otrzymali:

🔸 BETA Zarządzanie i Administrowanie Nieruchomościami Beata Kaszuba z siedzibą w Korszach

🔸 TEMPO Obsługa Nieruchomości Sp. z o.o. z siedzibą w Gdyni

🔸 STATUS Nieruchomości Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie

🔸 INTEGRUM MANAGEMENT z siedzibą w Warszawie

🔸 IMPERIUM ZARZĄDZANIE Sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu

🔸 LUX DOM Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie

🔸 ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI Orzeł Sp. z o.o. z siedzibą w Bytomiu

🔸 AMS Zarządzanie Nieruchomościami z siedzibą w Ząbkach

🔸 GESTOR Sp. z o.o. z siedzibą w Łodzi

🔸 Zakład Gospodarki Nieruchomościami w Piekarach Śląskich

🔸 AMW TBS Kwatera Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie

🔸 Gaudi Zarządzanie Nieruchomościami Sp. z o.o. z siedzibą w Konstancinie-Jeziornie

Gratulujemy wszystkim laureatom, a uczestnikom konferencji stacjonarnej i online dziękujemy, że byli z nami i zapraszamy za rok na XV, jubileuszowe Forum.

Zapewniamy również, że o postępach prac nad nowelizacją ustawy o własności lokali, której „strzeliło” 30 lat, będziemy Państwa informowali na bieżąco na łamach „Administratora i Menedżera Nieruchomości” oraz portalu Administrator24.info.