7 września 2023 roku odbyła się XIII edycja Forum dla Zarządców Nieruchomości. Tematem wiodącym były „Aktualne wyzwania i zagrożenia rynku zarządzania nieruchomościami”. Wyzwań tych, w związku z kryzysem klimatycznym i energetycznym nie brakuje. Dlatego też wiele uwagi podczas konferencji poświęciliśmy aspektom finansowym, prawnym i technicznym działań, których podjęcie jest niezbędne, by złagodzić skutki kryzysów.

O sytuacji na rynku mieszkaniowym i notowanych na nim spadkowych tendencjach, a także – w oparciu o twarde dane – o efektywności energetycznej już eksploatowanych budynków – w wykładzie inaugurującym XIII Forum mówił dr Krzysztof Markowski – dyrektor Urzędu Statystycznego w Lublinie, specjalizującego się w budownictwie i gospodarce nieruchomościami.

Zestawienie danych, dotyczących wieku naszych nieruchomości mieszkalnych ze wskaźnikami efektywności energetycznej, nie pozostawia złudzeń. Eksploatowane budynki wymagają kapitałochłonnych inwestycji proekologicznych, na które środki można pozyskać m.in. z Banku Ochrony Środowiska, którego przedstawiciel przybliżył możliwości pozyskania środków.

– Sytuacja na rynku nieruchomości, a szczególnie kryzys klimatyczny, wymaga szybkich działań i decyzji, których celem nadrzędnym powinno być ograniczenie zużycia energii – przekonywał podczas konferencji Andrzej Rajkiewicz z Narodowej Agencji Poszanowania Energii. – Dlatego też trzeba znać instrumenty, motywujące właścicieli budynków wielorodzinnych do podejmowania decyzji modernizacyjnych, w celu osiągnięcia neutralności energetycznej. Wyjaśnił przy tym, że swoistym kijem, trafiającym do mieszkańców, może być wzrost kosztów energii, spadek wartości lokali i kary, które trzeba będzie płacić za niespełnienie wymogów. Marchewka natomiast – to niższe rachunki za energię, co z kolei można osiągnąć, korzystając z dostępnych dofinansowań do inwestycji proekologicznych, których realizacja podniesie wartość każdego lokalu. Wartość lokalu przy tym związana będzie od 2024 roku ze świadectwem charakterystyki energetycznej (ŚCHE) budynku i zmianami w ich klasyfikacji, zgodnymi z Dyrektywą o charakterystyce energetycznej budynków. Zakłada się w niej, że do 2030 roku budynki, znajdujące się w klasie G (klasa ta – to 15% krajowych zasobów, zużywających 33% energii w mieszkalnictwie), zmodernizowane zostaną do klasy F do 2030 roku i do klasy E do 2033 r.

Instrumenty, które można wykorzystać jako wsparcie finansowe inwestycji, to m.in. udzielana przez BGK premia remontowa i termomodernizacyjna oraz grant OZE.

Andrzej Rajkiewicz ponadto zwrócił uwagę m.in. na przepisy znowelizowanej ustawy o odnawialnych źródłach energii, wprowadzające pojęcie „prosumenta lokatorskiego” oraz na nowe możliwości biznesowe dla zarządców nieruchomości, które daje zapis art. 2.1. ustawy z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków. Artykuł ten bowiem czyni beneficjentem dotacji z FTiR właściciela lub zarządcę budynku, lokalnej sieci ciepłowniczej lub lokalnego źródła ciepła, z wyłączeniem jednostek budżetowych i samorządowych zakładów budżetowych.

Podczas panelu dyskusyjnego, moderowanego przez Justynę Glusman – dyrektorkę zarządzającą w Stowarzyszeniu Fala Renowacji, paneliści (Jacek Janas – zarządzający wspólnotami mieszkaniowymi w Warszawie; Jacek Frydryszak – prezes Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej „Dom”, Andrzej Rajkiewicz – NAPE oraz Marcin Morawski – b. dyrektor Biura Ochrony Powietrza i Polityki Klimatycznej, które przygotowało podstawy wsparcia miasta dla mieszkańców, wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych w zakresie OZE, „zazieleniania” budynków oaz wymiany kotłów węglowych) wymieniali się doświadczeniami ze współpracy z m.in. samorządami podczas podejmowania decyzji inwestycyjnych czy już realizacji inwestycji proekologicznych.

Kontynuując temat działań na rzecz transformacji energetycznej, uczestnicy następnego panelu (Jacek Kisiel – z-ca dyrektorki Biura Ochrony Powietrza i Polityki Klimatycznej Urzędu Miasta Warszawy; Aleksandra Krugły – ekspertka ds. rzecznictwa z Fundacji Habitat for Humanity Poland oraz Tomasz Matuszewski – burmistrz Sanoka) rozmawiali o społecznym wymiarze transformacji energetycznej i o tym, co zrobić, by nie dopuścić do tego, by zielony ład stał się dziką transformacją. Panel moderowala Magda Bartecka z Polskiej Zielonej Sieci.

Choć brzmi to jak truizm, wszelkie inwestycje, prowadzące nawet do tak ważnych zmian, jak poprawa efektywności energetycznej, muszą być realizowane w ramach przepisów prawa, a jeśli są realizowane ze środków zewnętrznych, muszą być odpowiednio rozliczane. Odpowiedzialność osób, zarządzających nieruchomościami jest w tej materii ogromna. Dlatego też na temat szeroko pojętej odpowiedzialności zarządcy za działania we wspólnotach mieszkaniowych dyskutowało trzech radców prawnych: mec. Elżbieta Liberda, mec. Piotr Pałka oraz adwokat Adam Rusiłowicz. Moderatorka tego panelu – Eugenia Śleszyńska, stawiała tezy, wzbudzające w środowisku wiele kontrowersji. Pytała m.in. o to, czy usługowe zarządzanie nieruchomością to jest to samo co zarządzanie udziałem w nieruchomości albo zarząd majątkiem niebędącym nieruchomością? A także o to, czy pod treścią umowy o zarządzanie nieruchomością może kryć się świadczenie usługi w zakresie obsługi rachunkowo-podatkowej dla podatnika-zleceniodawcy? Kontrowersyjna okazała się również odpowiedzialność zarządcy jako przedsiębiorcy, świadczącego usługę wobec zamawiającego. Toczyły się gorące dyskusje na temat odpowiedzialności cywilnej deliktowej wobec zlecającego usługę oraz sposobów zmniejszenia ryzyka odpowiedzialności.

Nie sposób przytoczyć tu wszystkie postawione tezy i opinie panelistów, wystarczy powiedzieć, że mocny zespół radców prawnych i doświadczona moderatorka potrafili zbudować napięcie i prawie jak na sali sądowej przerzucali się stanowiskami w sprawach.

Nie zabrakło podczas konferencji prezentacji firm, które miały przekonać do uwzględnienia ich ofert podczas podejmowania decyzji inwestycyjnych. Wilo zaprezentowało zalety swoich pomp ciepła, Dom Best apelował – „Co masz zrobić jutro… Zleć!”. A PortalPro sugestywnie przekonywał: „Zarządco, przełącz się na wygodę z PortalPRO”. Do stosowania nowoczesnych rozwiązań w systemach informatycznych, dedykowanych zarządcom i spółdzielniom mieszkaniowym zachęcała firma Probit.

ZARZĄDCA ROKU – LIDER RYNKU NIERUCHOMOŚCI 2023

Imprezą towarzyszącą XIII Forum było ogłoszenie wyników konkursu Zarządca Roku – Lider Rynku Nieruchomości 2023 i wręczenie laureatom pamiątkowych statuetek.

W tegorocznym konkursie należało odpowiedzieć na pytanie otwarte: „Jakie innowacje technologiczne/techniczne, a także organizacyjne wprowadzili Państwo w swoich nieruchomościach i jaki ciąg działań doprowadził do wdrożenia tych innowacji? Czy podejmują Państwo działania sprzyjające obniżeniu kosztów energii, ponoszonych przez mieszkańców (prosument lokatorski)? Odpowiedzi zawierały opisy podjętych działań (np. remontów, modernizacji, innowacji technicznych czy technologicznych), wdrożonych procedur, standardów, umożliwiających osiągnięcie opisywanego celu. Należało dołączyć dokumentację, potwierdzającą wdrożenie innowacji, mających wpływ na zniwelowanie zagrożenia energetycznego i zagrożeń klimatycznych.

Konkurs ma cztery kategorie. W wyniku przeprowadzonych analiz nadesłanych ankiet (wraz z załącznikami) komisja konkursowa w składzie: Andrzej Rajkiewicz – NAPE, Grzegorz Okoński – prezes MSM Energetyka, ale w przeszłości zajmował się również zarządzaniem komunalnym zasobem nieruchomości i prowadził biuro polityki lokalowej w urzędzie m.st. Warszawy oraz Sabina Augustynowicz – red. nacz. miesięcznika i portalu „Administrator i Menedżer Nieruchomości”, wyłoniła laureatów we wszystkich kategoriach, opierając się na dostarczonej dokumentacji.

Firmy małe

W kategorii firmy małe, laureatami zostały exe quo dwie firmy:

Admin24 (Fot. 6.) – To niezwykle skuteczna firma, z ogromnym darem przekonywania mieszkańców do inwestycji. W ciągu 2 miesięcy udało się im zebrać głosy pod uchwałą w sprawie fotowoltaiki. Na wszystkie budynki wspólnota otrzymała dotację z BGK w wysokości 50% poniesionych kosztów. W innej wspólnocie sukcesem zakończyły się rozmowy z mieszkańcami również na temat fotowoltaiki. Przekonali ponadto mieszkańców do energii biernej. Oszczędności energii z tytułu poczynionych inwestycji wynoszą już ok. 50%. Nie posiłkowali się kredytami, przekonali mieszkańców do wyższych wpłat na fundusz remontowy.

AMS (Fot. 7.) – w odpowiedzi na pytanie otwarte opisał prowadzone inwestycje, m.in. termomodernizacyjne, na które uzyskano kredyt współfinansowany ze środków Regionalnego Programu Operacyjnego Województwa Mazowieckiego na lata 2014-2020. Kredyt z dofinansowaniem z funduszy unijnych, w części 78,8%, ma odsetki na STAŁYM poziomie 0,2% przez wszystkie lata spłaty. Oznacza to minimalizację skutków ewentualnych zmian oprocentowania kredytu. Prace te rozpoczęły się w kwietniu br. i muszą być zakończone do końca grudnia tego roku.

Firmy średnie

W kategorii firmy średnie wyłoniono trzech laureatów:

Status Nieruchomości (Fot. 8.) – Zrealizowane ostatnio inwestycje, dotyczą m.in. wdrożenia współczynników LAF, projektów związanych z ładowaniem samochodów elektrycznych, fotowoltaiką, kompensacją mocy biernej. Ciekawą inicjatywą jest stworzenie grupy zakupowej dla nieruchomości, zarządzanych przez tę firmę.

MAH – Firma, która wychodzi z założenia, że poszukiwanie możliwości ograniczenia kosztów energii należy do obowiązków podmiotów, organizujących funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych. Konsekwentnie przekonywała więc mieszkańców do inwestycji pro energooszczędnych. I udało się. Zasób, którym zarządzają jest w 100% opomiarowany, a regulaminy rozliczania kosztów ciepła uwzględniają współczynniki wyrównawcze. Prowadzi kompanie edukujące na temat racjonalnego gospodarowania ciepłem.

Higasa Group z siedzibą w Gdańsku (Fot. 9): To średniej wielkości firma, która nieustannie wprowadza innowacyjne rozwiązania w zarządzanych obiektach. Ma pod opieką głównie komercyjne zasoby, które wyposaża, m.in. w fotowoltaikę, stacje ładowania samochodów elektrycznych, myśli o rozwiązaniach poprawiających dostępność do budynku osób z niepełnosprawnościami. Stawia na innowacyjne rozwiązania już podczas prac projektowych oraz proponuje klientom wdrażanie sprawdzonych rozwiązań.

Firmy duże

W kategorii firmy duże laureatami zostali: Lux Dom i Integrum Management

Lux Dom (Fot. 10) – ta duża firma, zatrudniająca ponad 70 osób i zarządzająca powierzchnią ponad 2 mln mkw stawia na innowacyjność i nowe technologie, które są przydatne szczególnie w czasach takich jak obecne – inflacji, rozchwiania, szybkiego wzrostu cen energii. Dają klientom wiedzę i możliwości, wynikające z efektu skali, a oni odwdzięczają się zaufaniem. Ten efekt skali, to m.in. wspólne zakupy energii i gazu.

Integrum Management z siedzibą w Warszawie (Fot. 11). W przypadku tej firmy warto zwrócić uwagę na innowacje w zakresie eksploatacji urządzeń (m.in. eliminacja pustych przejazdów wind), kompensacji mocy biernej, oświetlenia, pozyskiwania alternatywnych źródeł energii, optymalizacji kosztów ciepła i rozwiązań poprawiających dostępność do budynku osób z niepełnosprawnościami, a także wykorzystanie systemów retencji wody opadowej. Stawiają na stały kontakt z mieszkańcami i wsłuchiwanie się w ich potrzeby.

Zarządzanie zasobami publicznymi

W kategorii zarządzania zasobami publicznymi liderem został Zakład Gospodarki Mieszkaniowej w Piekarach Śląskich (Fot. 12), który w związku ze wzrostem cen energii i ogólną sytuacją energetyczną uznał za bardzo ważne racjonalne korzystanie z zasobów energetycznych. ZGM realizuje więc inwestycje, mające na celu zmniejszenie zużycia kopalnych źródeł ciepła, a tym samym ograniczenie emisji CO2 do atmosfery.

Gratulujemy raz jeszcze wszystkim laureatom i życzymy samych trafionych uchwał oraz wytrwałości w realizacji inwestycji, zwłaszcza tych proekologicznych, oszczędzających portfel i podnoszących komfort życia mieszkańców.

Do zobaczenia za rok!